서울을 비롯해 일본의 도쿄, 영국의 런던은 살인적인 물가로 유명한 도시이다.
미국의 뉴욕 그 중에서도 심장이라 불리는 맨하튼 역시 둘째가라면 서러울 정도의 높은 물가를 자랑하는데
그 중 집세는 가계 지출의 가장 큰 항목을 차지한다. 서울과 달리 미국에는 전세 개념이 없기 때문에 매달
월세를 지불하며 살아야하는데, 지역에 따라 편차는 있지만 어퍼 웨스트 지역의 경우 각각 분리된 거실,
주방이 달린 살만한 원룸 아파트가 최소 2000불 이상이다. 지금 환률로 따지면 한달에 200만원이 넘는 돈이
집세로 나간다는 얘긴데, 기혼자의 경우 30%, 미혼자의 경우 수입의 40% 가까이 세금으로 빠져나가는 환경에서
결코 적은 액수가 아니다.
그나마 금융시장의 붕괴로 시작된 미국발 경제위기는 올해 초부터 렌트 비용을 떨어뜨리는 효과를 가져왔는데
당연한 것이 증권가에서 일하던 많은 사람들이 도산이나 인원삭감 등으로 자리를 잃고 물가 높은 뉴욕을 떠나니
세입자를 잃은 아파트들이 우후죽순으로 생겨나고, 하향적 경제붕괴마저 연쇄적으로 일어나 전체적인 아파트
렌트 시장이 얼어붙게 된것이다. 결국, 적게는 100불에서 많게는 500불까지 렌트비가 하향조정되었고
기존 세입자의 경우 매년 오르던 렌트비용 계약이 동결되는 반사적 이익을 얻게 되었다.
하지만 아무리 렌트비가 떨어졌다하더라도 여전히 집세는 가계 경제에 비출때 버겁다.
그럼, 모든 맨하튼 사람들이 이런 경제적 부담을 안고 살고 있는 것일까?
답은, 아니다.
연방정부를 비롯해 주정부, 시의회는 집주인이 함부로 집값을 올려 세입자를 궁지에 몰고 사회에 경제적인 폐해를
주는 것을 막기위해 오랜 역사에 걸쳐 렌트 비용을 제한하는 법률을 만들어 운영해 오고있다.
이런 법의 적용을 받는 건물을 Rent stabilized apartment라고 하는데, 현재 적용되는 제정 내용에 따르면
월세의 상승률을 1년 계약시 현 월세의 4.5% 이상, 2년 계약시 7.5% 이상은 못 올리도록 규정되어있다.
물론, 모든 아파트들이 이런 규정을 받는 건 아니고, 거주자의 거주기간이나 아파트의 건립연도, 건물 내에 살고있는
총 가구수 등 적합한 자격을 갖춘 경우에만 적용되어진다. 일례로, 아파트의 월세가 2000불을 넘고 2년간 수입이
175,000불 이상이면 이 대상에서 제외된다. 말 그대로 건물주로부터 거주자를 보호하기 위한 정책이라 보면 되겠다.
오늘 자 뉴욕 타임즈는 이 규정에 대한 집주인들의 반발적 움직임을 보여주고 있다.
건물주 입장에서는 자신의 건물이 렌트 규제법 Rent control law 에 묶이면, 일년에 재산세를 비롯한 각종
세금으로만 몇 만불씩을 지불하면서도 충분한 렌트비를 보상받지 못하니 렌트비용 상한제도에 불만을 가질 수
밖에 없고, 경우에 따라서는 자신의 직업을 통해 번 비용을 건물보수에 투자해야하니 볼멘 소리가 가득하다.
최근에는 이런 건물주들이 연합해 향후 예정된 렌트 규제법의 상한선을 끌어 올리기 위해 라디오 광고를 통해
동정적인 여론몰이를 하기 시작했는데, 이 배경에는 악화된 현 경제상황에서 자칫 렌트 비용 인상이 동결되거나
혹은 하향조정될지 모른다는 불안감이 숨어있다. 일부 건물주들은, 만약에 하나 렌트 비용 인상률이 동결된다면
뉴욕시 역시 건물주들에게 부과하는 재산세를 동결할 각오를 하라며 시장을 상대로 으름장을 놓고있는 상황이다.
세입자들 역시 마찬가지로 단합된 모습으로 건물주들의 이런 행동에 반대하는 시위나 공개표명을 하고 나섰는데
이들은 인상폭 동결에 대한 근거로 어려워진 경제로 인한 가계수입의 불안정을 내세우고 있다.
만인에게 공평한 법이란 사실상 없다.
오랜 세월에 걸쳐 이를 보완하기 위한 법 개정을 해 오고는 있지만, 일부 건물주들의 경우, 세입자가 집을 나가게
되면 렌트비용을 최대한 20%까지 올릴 수 있는 법 규정에 따라 갖은 수단을 동원해 세입자를 강제로 쫓아내는가
하면 리노베이션을 통해 우회적으로 월세를 올리기도 하고, 다른 한편으론 1년 수입이 9만불인 고소득 세입자가
이런 정책의 보호 아래, 방이 세 개나 달린 아파트에 살면서도 매달 7백불도 안되는 월세를 내면서 렌트비 인상에는
열을 올리기도 한다.
건물주들의 억울한 외침이 들리지 않는 것은 아니지만, 적어도 그들에게는 추위와 더운 열을 피해 숨 돌릴 수 있는
집이 있기에 내게는 당장 생계를 걱정해야하는 수 많은 세입자들의 목소리가 더 간절하게 다가온다.
그리고 법을 통해서라도 가진 자에게 더 베풀 것을 강요하는 미국의 기본적인 정책을 바라 보자니
자연스레 같은 어려운 경제시기를 거치면서도 경제 부흥의 명목 아래 각종 부동산 규제를 풀어버리고, 살고있는
사람들마저 죽음으로 내모는 현 정부의 가진자들을 위한 정책들이 잘못 뜯겨진 쌍쌍바처럼 참 쉽게 대비된다.
In a Campaign to Raise Rents, an Attempt to Humanize Landlords
June 22, 2009
By MANNY FERNANDEZ
When the board that regulates rents for New York City’s rent-stabilized apartments met to vote on increases last year, tenants more than outnumbered landlords. They drowned them out, smuggling in hundreds of plastic whistles that rattled the nerves and rang the ears of landlords.
But in the days leading up to this year’s vote on Tuesday evening, landlords have had no problem being heard. The views of five property owners are getting frequent airtime on two popular radio stations, part of an ad campaign paid for by the Rent Stabilization Association, which represents thousands of landlords of rent-stabilized apartments.
In folksy tones, the five men and women describe themselves as small landlords who own only one or two buildings. And they talk, as birds chirp in the background, about their high costs.
One landlord, Ernst Endrich, a retired transit worker who owns two small buildings in the Bronx, says in an ad, “I pay $50,000 in property taxes and water rates.” Another, Constance Nugent-Miller, a nurse who owns a six-unit building in Crown Heights, Brooklyn, that has been in her family since the mid-1950s, says: “I use my second income as a nurse to pay fuel bills and make repairs. I do what it takes to provide quality housing my tenants can afford.”
To executives at the association, the 60-second ads humanize their argument that the costs of owning and operating rent-stabilized units have outpaced the board’s annual increases, by putting a face, or at least a voice, on residential landlords, a group that often cedes the spotlight to tenants. To tenants and their supporters, the ads are an unsuccessful attempt to convince the public that the landlords are not making significant profits.
The nine-member board, known as the Rent Guidelines Board, approves the size of rent increases for the city’s one million rent-stabilized apartments, in what are typically raucous meetings punctuated by shouting matches, booing and name-calling. Last year, the board approved its highest set of allowable rent increases since 1989 — 4.5 percent on one-year leases and 8.5 percent on two-year leases.
This year, because of last year’s increases and the economic recession, the run-up to the board’s vote on Tuesday has been unusually intense.
The radio ads are the first for the Rent Stabilization Association since 1997, when a political battle was brewing in Albany as the state’s rent laws were set to expire. “The backbone of the housing in the city are really small guys who have a different story to tell, versus the big owners,” said Joseph Strasburg, president of the association. “They know their tenants. They know them very well and they run decent buildings.”
About 27 percent of the new York City’s rent-stabilized apartments are in buildings with 19 or fewer units, according to the city’s 2008 Housing and Vacancy Survey.
Mr. Strasburg declined to say how much the ad campaign cost.
Tenants and a number of elected officials have mounted a loose-knit campaign of their own, gathering signatures, calling 311 and rallying to push the board to authorize a rent freeze, in part because of the state of the economy. Since the board was established in 1969, it has never approved a rent decrease or a rent freeze.
On Tuesday, many tenant activists plan to rely not on whistles but on tape: They will tape their mouths shut during the meeting to protest what they consider the board’s disregard for their concerns.
“I think it’s time to talk about extraordinary measures,” said City Councilman Bill de Blasio, a Brooklyn Democrat. “If we can do bank bailouts and other government actions we never would have dreamed of, we certainly should talk about freezing rent increases.”
Some of the landlords featured in the ads said that if the board approved a rent freeze, it would only be fair for the mayor to freeze property taxes as well.
Ms. Nugent-Miller, 44, said she owed the company that provided her building’s heating oil about $17,000. Peter Petrov, 32, who owns a 55-unit building in the Norwood section of the Bronx, said that by the end of July, he will have paid about $60,000 in property tax and water and sewage bills. He said one of his tenants, a man who he says earns $90,000 a year, lives alone in a three-bedroom apartment. His rent is $696 a month.
“His rent is probably going to go up 25 bucks,” Mr. Petrov said, adding: “Tenants feel they have this entitlement to affordable housing, but it’s on the sacrifice of the landlords’ back. It’s not fair.”
The New York Times
